中国消费者报报道(记者孙蔚)8月8日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称《通知》)，对楼市限购政策做出重大调整。此举不仅打破了北京作为一线城市中“限购最严”的固有印象，更以差异化调整思路引发市场各方的强烈关注与热议。
政策精准调整五环外可按需购房
此次新政最受市场关注的，莫过于对住房限购政策的优化。根据《通知》，符合购房条件的居民家庭在北京五环外购买商品住房(含新房与二手房)时，套数限制全面取消。这意味着，京籍家庭或在京连续缴纳2年以上社保、个税的非京籍家庭，只要资格达标，在五环外均可按需购房。
对比此前政策，非京籍家庭在五环外的购房门槛明显降低。社保或个税缴纳年限从3年缩短至2年，且不再受“最多1套”的束缚；成年单身人士购房也统一按照居民家庭标准执行，避免了此前的差异化限制。不过，北京五环内限购政策仍保持稳定，京籍家庭最多可购2套，非京籍家庭须满3年社保或个税缴纳要求才能购买1套，延续了对核心区域市场的审慎态度。
“从京籍居民家庭或符合条件的非京籍居民家庭在五环外购房不限套数这一规定来看，政策的重点还是为加速外围区域的市场去化，对于那些希望在五环外购置养老或度假房产的家庭，以及有多套房产进行资产配置的人群来说，无疑是有利的。北京本次新政通过区域差异化，结合公积金优化的组合拳，既精准释放改善需求又避免核心区过热。“58安居客研究院院长张波对记者表示。
网签数据显示，今年1月至7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%；二手住宅成交套数中，五环外占比超50%，由此可见，五环外是北京楼市的成交集中区域。中指研究院政策研究总监陈文静认为，放开符合条件的家庭购房套数限制，能让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时也能更好地支持职住平衡。
看房量骤增房企加速推盘
8月9日至10日，作为新政落地后的首个周末，北京楼市已经感受到了阵阵暖意。在昌平北七家、大兴黄村等五环外区域，多个售楼处到访量较此前翻倍。“8月9日当天，已有20多套达成定金缴纳事宜，不少客户在政策一经出台后便即刻完成了房屋预订。”北五环外某项目置业顾问小李难掩兴奋地对记者说，该项目主打改善型需求，新政实施后日均到访客户超过80组，是之前的3倍。位于房山长阳的多个项目同样人气高涨，有项目销售负责人对记者表示，周末两天累计接待客户超300组，成交量增长近50%。
二手房市场的活跃度也同步提升。链家数据显示，8月9日至10日，北京二手房带看量环比增长37%，其中五环外房源带看量占比达62%，通州、昌平等区域的次新房源咨询量激增。“8月9日一早，就接到了十几个电话，都是询问五环外购房套数限制相关事宜。”链家通州梨园店经纪人小王对记者说。部分业主也开始调整预期，对于挂牌价一直处于僵持状态的房源，约15%的业主表示愿意协商价格，议价空间从之前的2%至3%拓宽至5%左右。"我们一家三口目前在西城居住，为了改善居住条件，打算在亦庄再购置一套大三居，现在五环外不限购房套数，公积金贷款额度也提高了，首付压力小了不少。”在亦庄工作的梁先生告诉记者，新政让他对买第二套房动了心。
针对此次新政，房企的反应更为迅速。据记者了解，新政发布当晚，龙湖、万科等企业便紧急召开会议，调整销售策略。龙湖表示，要加快五环外项目的推盘节奏，原定于9月入市的昌平项目提前至8月底开盘，同时推出“首付分期”等配套优惠。合生创展宣布，对旗下大兴、顺义的项目给予“新政专属折扣”，凡8月内签约的客户可享受总房款1%的优惠。
值得注意的是，虽然有传言称部分项目将涨价，但据记者了解，多数房企仍保持理性。某央企开发商营销总监直言：“当前市场信心仍需巩固，短期内不会贸然调价，更重要的是抓住政策窗口加速去化。”
辐射效应显现市场前景可期
此次新政对北京楼市的成交量有何影响？业内人士普遍认为，从市场走势来看，短期内五环外成交量有望持续回升，带动整体市场企稳，但政策效果的持续释放仍需时间检验。“北京楼市的基本面是供需相对平衡，新政更多的是发挥稳预期的作用，因此成交量不会出现大幅波动。”张波表示，未来市场能否持续回暖，还须看配套政策的跟进与居民购房信心的恢复。
作为一线城市中限购最严的城市，北京此次新政的示范意义备受关注。目前，广州已全域取消限购，上海、深圳仍维持核心区域限购，北京的“五环外松绑”模式是否会被效仿？
张波对记者表示，尽管今年以来稳楼市为主基调，且一线城市本身也在研究调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守。此次北京的政策调整，预示着一线城市未来政策的放松节奏或许会加快，深圳、上海等地也都存在进一步优化政策的可能性。
“但北京和上海的楼市存在差异，北京限购松绑并不代表上海也会跟进推出类似政策。一方面，北京政策须服务于人口疏解和京津冀协同发展，五环外限购放松正是这一战略方向的体现。而上海外环外产业布局密集，首套刚需和改善型需求都较为集中，上海外环外的政策更可能表现为定点放松，采取精准施策的可能性更大，例如临港新片区、金山、崇明都将是定向放松的重点区域。”张波分析道。
陈文静认为，一线城市因城市定位、市场结构不同，政策调整节奏会有所差异，但北京的实践表明，通过差异化调控既能稳定市场，又能防范风险。“预计其他城市可能会参考这一思路，在非核心区域适度放宽限制，同时加大对合理住房需求的支持。”她说。
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